L’application de l’indice des loyers commerciaux doit faire l’objet d’un avenant au bail pour les contrats en cours et doit être sollicitée lors de la négociation de tout nouveau bail. Source FSPF La douloureuse porte bien son nom quand on évoque les loyers commerciaux. Les baux acquittés par les pharmaciens qui n’ont pas la chance d’être propriétaires de leurs locaux ont connu ces dernières années une lente mais implacable augmentation. La gourmandise des bailleurs n’est pas en cause : on n’augmente pas de façon discrétionnaire un loyer en cours de bail. La responsabilité de cette augmentation est plutôt à chercher du côté de l’indice utilisé pour la réévaluation annuelle des loyers. Ces derniers sont indexés sur la variation de l’indice Insee du coût de la construction (ICC). Le problème, c’est que cet indice trimestriel, basé sur le coût des matières premières, n’a cessé d’augmenter pour atteindre récemment des sommets. « En neuf ans, relève la FSPF, il a enregistré une hausse de plus de 40 %, et de plus de 25 % au cours des six dernières années. Concrètement, au second semestre 2008, il augmentait en glissement annuel de 8,85 % pour atteindre 10,46 % au troisième trimestre 2008 ». Une augmentation déconnectée de l’évolution générale de la consommation, et qui se ressent fortement sur le prix du loyer !
Une hausse insoutenable
Comme le constate la Fédération, « la dégradation de l’économie de l’officine ainsi que la baisse des marges ne permettent plus de compenser les pertes financières résultant du ralentissement du chiffre d’affaires. L’inflation impacte les charges de personnels mais aussi les loyers commerciaux, frais incompressibles pénalisant de façon plus significative encore la pharmacie d’officine ». Or, que fait-on lorsqu’un indice se révèle inadapté aux réalités économiques du moment ? On en invente un autre. Une augmentation déconnectée de l’évolution générale de la consommation, et qui se ressent fortement sur le prix du loyer ! C’est dans ce but que la FSPF s’est associée aux autres professions soumises au statut des baux commerciaux afin de réfléchir à un nouvel indice susceptible de pouvoir être substitué à l’indice du coût de la construction. Initiée par la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (Procos), cette réflexion a associé la plupart des grands bailleurs professionnels pour de longues négociations, qui ont abouti fin 2007 à un accord. Celui-ci prévoit l’indexation des loyers commerciaux en fonction des variations d’un indice consensuel, qui n’est plus l’indice du coût de la construction (ICC), mais l’indice du coût des loyers commerciaux (ILC). Composé pour moitié de l’indice des prix à la consommation, pour un quart de l’indice du chiffre d’affaires du commerce et pour un autre quart de l’indice du coût de la construction, ce nouvel indice a reçu une consécration légale par le biais de la loi de modernisation de l’économie, dite loi LME, du 4 août 2008. Attention ! Cela ne veut pas dire qu’il a force de loi : il reste d’application volontaire entre bailleurs et locataires.
Des baux à réviser
L’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) n’étant pas d’application automatique, elle doit donc faire l’objet d’un avenant au bail pour les contrats en cours et doit être sollicitée lors de la négociation de tout nouveau bail. Dans le prolongement de son action, la FSPF incite donc les pharmaciens titulaires d’un loyer commercial à se rapprocher de leurs bailleurs afin de leur demander de substituer l’indice des loyers commerciaux à l’indice du coût de la construction, inscrit comme base de référence de la fixation des loyers portant sur les murs des locaux au sein desquels ils exercent leur activité. « Il est important d’insister auprès des propriétaires sur la nécessité d’appliquer ce nouvel indice, cette substitution étant vitale dans la mesure où elle conditionne la pérennité de nombreuses entreprises, en l’occurrence celles de vos structures », plaide la Fédération. Une négociation qu’il est prudent de préparer (cf. notre encadré ci-contre sur les bases légales), sans hésiter à faire appel à un spécialiste : « En tout état de cause, quelles que soient les contreparties éventuellement exigées par les bailleurs, nous conseillons aux pharmaciens de saisir leur conseil habituel, préalablement à toute signature, et ce afin d’éviter qu’ils s’engagent de façon inconsidérée ».
Laurent Gainza
Photo Miguel Medina
L’application de l’indice des loyers commerciaux doit faire l’objet d’un avenant au bail pour les contrats en cours et doit être sollicitée lors de la négociation de tout nouveau bail.
CONNAITRE LES BASES LEGALES
La légalisation du nouvel indice ILC résulte de la modification de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier et des articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Pour mémoire, l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, traitant de l’indexation en général, prévoyait jusqu’alors que « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques. ». Désormais, cet article dispose qu’est « réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques [OU], pour des activités commerciales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. » Les articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce, traitant du loyer commercial et de sa fixation, ont également été modifiés par la loi LME afin de permettre l’application de l’indice des loyers commerciaux. Le décret d’application a été publié au Journal Officiel du 6 novembre 2008. Il fixe non seulement les bases de calcul et de publication du nouvel indice par l’Insee mais légalise, en outre, son application pour toutes les activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans. L’indice des loyers commerciaux (référence 100 au 1er trimestre de 2008) est paru le 9 janvier 2009. Il s’établit à 102,46 au troisième trimestre 2008.
VOTRE EXPERIENCE LES INTERESSE
Les pouvoirs publics portent un intérêt particulier au suivi de l’application de l’indice des loyers commerciaux et souhaitent obtenir toute information relative à son adoption et, le cas échéant, aux blocages rencontrés. Dans cet objectif, la FSPF a transmis aux syndicats de pharmaciens départementaux un questionnaire spécifiquement élaboré pour toutes les professions concernées par cette problématique. Les titulaires ayant négocié avec leur bailleur pourront ainsi faire remonter leur expérience. « La connaissance du comportement général des bailleurs, constatée au niveau national, nous permettra, par la suite, de poursuivre les démarches entreprises et d’informer valablement l’administration de l’impact et des conséquences du nouveau dispositif », précise la Fédération.
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